一、城投产业市场分析：
回顾改革开放四十年，没有哪个经济群体像城投企业这般，紧密地嵌入在地方经济波澜壮阔的发展浪潮里，为中国经济持续高速增长和金融业的突飞猛进做出了重要贡献。过去的2008年，2012年，2015年，每当中国经济形式面临严峻挑战，城投企业都被推向历史的前台承担起稳增长的重任，正是在这样的危机中，城投企业一次又一次地发展壮大，城投企业是从来不畏惧危机的。2020年，我国经济再度面临更为严峻的挑战，城投企业必须在投资和融资两端做出重大调整，加快摆脱对传统土地财政的依赖，调整体制机制，投身到培育新经济、新生态和新城市的大潮中去。
作为各级政府成立的城市投资建设主体，城投企业管理着大量房地产物业，其中不仅包括拆迁安置房、保障房、政府性办公大楼等，还涉及到商业街、写字楼、综合体等大型商业物业。据全国城投公司协作联络会的统计数据显示，全国现有各种规模的 城投企业 1519 家，覆盖所有大中型城市，行业 资产规模超 680 万亿。城投企业虽然有较为丰富和优质的资源，但在商业物业运营管理方面仍存在一些问题，体现在以下方面：
1、管理体制复杂，对市场需求不敏感：城投企业的物业企业服务内容多与上级母公司的业务有紧密的关系，如承担安置房、保障房、廉租房等住宅物业服务，从事政府部门或者其他相关单位办公楼物业管理等。由于这种业务特性，在一定程度上使其忽视了市场竞争下业主的需求、以及竞争对手民营物业公司的改进和提升。从而，物业服务内容传统，只满足最基本的安保、卫生等服务，缺乏更加人性化的服务，同时存在传统服务内容品质较差的情况。
2、管理手段单一，缺乏高效的管理运营方式：对持有型物业公司来说，其主要问题在于管理手段单一，缺乏对高效管理手段的引入，从而导致其存量资产经营不善、只管不营、台账不清等问题，其原因既有历史的因素也存在管理手段不佳等因素，同时由于资产规模大，信息化程序不足也导致其持有型物业经营产生诸多问题。
3、专业人才缺乏，难以应对激烈的市场竞争：从目前物业行业发展来看，行业内竞争压力逐渐增大，企业间的竞争除了战略、管理、技术方面的竞争外，其本质是人才之间的竞争，相对于市场竞争力强的民营物业公司来说，城投企业受国有体制的约束，在人才引进方面缺乏灵活性，人才培养机制不健全，人才激励手段不足，这些因素都导致城投公司专业人才缺乏。
城投企业单独完成从开发到运营退出的全流程是具有风险的，因而与其他专业机构进行合作是较为稳妥的策略。
二、城投产业合作模式：
以太原城投企业龙投集团与央企成员单位恒天创投的合作模式为例：
龙投集团 是山西省太原市政府成立的城投企业，负责城市旧改、城市有机更新、城市基础建设等关系国计民生的项目。恒天创投 是大型央企集团中国恒天旗下商业运营企业，是集团【金融投资&资产管理】板块的重要力量， 主营业务是通过对商业物业的长租运营，实现资产价值的全面提升。
2019年初，龙投集团与恒天创投就“职工新村商业项目”展开合作。在合作过程中，恒天创投创造性地提出了“合资成立运营公司”、“双轨运营模式”及“资金运作模式”等多元化合作模式，经过多次、多层级沟通，综合双方领导意见建议，针对城投产业的特点，最终形成 “六步合作”的物业飞升计划，涵盖从物业盘活、物业保值、物业提升、价值变现、资本溢价，进而达到规模、效益、影响力不断提高，从物业到物业权益主体均实现大幅跃升改善的商业计划。
同时，基于双方良好的互信和合作关系，2019年末，在恒天创投的上市规划中，向龙投集团提出了“项目换股权”的合作方案，龙投集团可以用商业物业未来的收益换取恒天创投现在的股权，相比较传统的投资模式，这种全新的合作模式节省了现金支出，将来还可以在资本市场获得数倍回报。
城投公司作为我国特有的机构，肩负着城市建设的使命，当城市建设已经比较成熟时，也会转向以城市运营为主，成为城市整体的商业物业管家，未来，城投公司面临着巨大的市场空间及发展机遇。
龙投集团与恒天创投行之有效的商业模式与样板项目得到了 全国城投产业合作组织 的关注，“六步合作”的物业飞升计划得到了众多城投公司的认可，全国城投产业合作组织与恒天创投达成了战略合作意向，提出将这种有效的合作模式尽快在全国的城投公司中进行推广，希望恒天创投作为央企成员单位，能够积极发挥作用，在全国范围内展开工作：一方面，全国城投产业合作组织帮助恒天创投对接当地的城投公司，推广“六步合作”物业飞升计划；另一方面，恒天创投需扩大自身影响力，在全国各个城市寻找有实力的商业物业运营商进行合作，并将合作模式在快速进行复制，形成品牌优势，创建具备领先性及影响力的头部企业。
三、城投产业区域合伙人发展计划：
为进一步促进地方政府平台公司的市场化、实体化转型，加强平台公司间的资源共享和产业互助，2018年12月15日，在国内19家政府平台公司的共同倡仪下，在中国现代集团的组织推动下，“城投产业合作组织”在第十二届中国城市建设投融资论坛上正式宣布成立。发起成立该合作组织的目的，旨在通过组织产业投资的前沿研究成果分享，加强平台公司间的产业信息交流和产业投资合作、产业和金融资本的合作，以支持平台公司在产业方面的转型和发展。
恒天创投“聚”计划，又称“城投产业区域合伙人发展计划”，是由全国城投合作组织与恒天创投共同发起的面向全国城投公司旗下商业物业长租运营管理的商业合伙人发展计划。
如下图：
恒天创投与全国城投产业合作组织签订战略合作协议，由全国城投合作组织联络各地城投公司，挑选优质商业物业项目以长租运营模式交给恒天创投统一管理，恒天创投在当地设立专业商业运营公司，并招募符合条件的城投产业区域合伙人，负责具体的商业项目的招商、运营与管理工作。恒天创投向商业运营公司提供项目、资金、客户、运营方面的有效支持，区域合伙人亦可根据区域特色在资金、人脉、客户方面发挥独特的优势，最终实现双方互利共赢。
城投产业区域合伙人招募条件：
1、在商业地产运营领域有 10 年以上项目运营经验，有专业的项目运营团队，可独立运营10万平米以上的商业物业；
2、在当地拥有广泛的人脉与社会资源，可解决日常运营过程中可能遇到的各种问题；
3、有较强的资金实力，能够提供1000万以上人民币资金作为项目的运营保证金；
4、遵守国家法律法规，无违法及不良信用记录，在当地有较好口碑的合规运营机构。
四、城投产业区域合伙人合作优势：
加入城投产业区域合伙人发展计划后，即可获得城投产业合作组织与恒天创投搭建平台的诸多多优势，主要体现在：
1、项目优势：城投公司是城市建设、城市更新、城市运营的主力军，拥有城市最优质的商业物业资源，合作项目规模庞大、品质精良、产权清晰，是商业物业资管市场难得的优质资源，但合作门槛极高，一般企业很难获得公平合作机会，加入城投产业区域合伙人后，则可直接获得本区域城投产业合作资格，有机会成为本区域商业物业资管领域龙头企业。
2、资金优势：恒天创投与恒天集团旗下中融信托、恒天财富、恒天保理、恒天金石等多家金融机构展开了紧密合作，并积极拓展银行、信托、保险、证券等第三方金融机构，在基于商业物业的结构化金融产品设计上得到了众多金融机构的支持，拥有雄厚的资金实力，加入恒天创投城投产业区域合伙人后，可获得资金方面的大力支持。
3、客户优势：恒天创投建立了强大商户资源数据库，多年专业运营，积累了丰富的商户资源，客户从国际一流高端品牌，到一二线城市知名品牌，再到各种自营品牌及当地特色品牌。加入恒天创投城投产业区域合伙人后，可充分利用恒天创投丰富的商户资源，从而对项目的判断更加准确，并且通过不同种类品牌合理匹配，降低了经营风险，稳定了长期收益。
4、运营优势：恒天创投创始团队深耕商业地产20余年，拥有超过200多万平方米的商业物业运营经验，包括写字楼、创意园区、商业街、综合商业体、主题社区等多种商业形态，并且创造性地将“供应链金融”理论应用到了商业物业运营中，与多家金融机构合作，通过创铺宝、招商宝、开店宝、资管宝等产品对入驻商户进行帮扶，有效促进了商户稳定、持续经营。城投产业区域合伙人可直接借鉴恒天创投成功运营经验，提高自身运营水平，保证项目运作成功。
城投产业区域合伙人发展计划旨在打造一个全国性质的“城投产业&商业物业运营商”合作平台，与区域运营商单独运营相比较，基于这种平台化的运营方式，更容易获得价格低、体量大、好招商的优质项目。
五、城投产业区域合伙人计划发展愿景：
中国恒天作为一家有社会担当的央企集团，一直关注这中国房地产市场的发展动向。毫无疑问，当下“城市更新”是房地产转型升级过程中最重要的关键词，城市更新被视为行业未来5 - 10年的阶段性风口。
城投企业广泛存在于中国的大小城市，承担着投资建设城市、改善营商环境的重任，是城市更新的主力军。中国恒天集团提出携手城投企业成立“全国城投产业基金”的构想，以恒天创投与龙投集团合作模式为样板，在产业基金的助力下，快速开拓全国城投企业，打开产业上游市场。同时，城投产业区域合伙人发展计划 的推进，将孕育出大量优秀商业运营公司，成为产业下游新生力量。
全国城投产业基金 与 城投产业区域合伙人发展计划 将进一步加快恒天创投上市步伐，未来实现以上市企业为支点，构筑“集团资金+城投资金+社会资金+政府资金”的多层面资金体系，成为中国商业服务及资产管理领域的头部企业。
机会是留给有准备的人的，如果你是 地方政府，是否准备好了依托城投产业打一场逆势加速发展的攻坚战？如果你是 城投企业，是否准备好了迎难而上彻底奠定区域引擎的核心地位？如果你是 商业物业运营商，是否准备好了携手城投企业成就产业领袖的梦想？
恒天创投愿与合作伙伴一起，携手并肩、优势互补、通力合作，共同促进城投产业的发展，共同打造城市更美好的明天！
欢迎拨打合作咨询电话：$$worker_telephone|400-181-6867$$。